みなさんこんにちは！金豚です。
今回は、投資用不動産の中でも区分ワンルームマンション投資における、物件自身の
耐震基準について解説をしていきたいと思います。
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大前提として、当ブログにて公開した内容については金豚が経験等に基づく個人的な見解となります。正確性の100％担保はできません。最終判断はご自身の責任とご判断で行っていただきますようお願い申し上げます。当ブログにより何らかの損失が発生した場合でも理由の如何を問わず責任は負えませんので、何卒ご了承ください。
1．新耐震基準とは？
まず、耐震基準についての話をさせていただきます。あくまで新耐震基準の
内容をメインに記載します。旧耐震基準は新耐震基準の内容が不足していたもの
とお考えください。
さて、新耐震基準とは日本の建築基準法に基づき、1981年（昭和56年）に改正
された耐震基準のことを指します。この基準は、地震の際に建物が倒壊しない
ようにすることを目的としており、特に大地震に対する建物の安全性を高める
ために導入されました。
1－1．背景
日本は地震が多発する地域であり、過去には多くの大規模地震が発生し、甚大な
被害が出ていました。特に1968年の十勝沖地震や1978年の宮城県沖地震での被害が
大きく、このような地震を教訓に、より安全な建物の構造が求められるように
なったようです。近年においては、1995年の阪神・淡路大震災や2011年の東日本
大震災、2024年の能登半島地震のように、日本は定期的に大規模地震に見舞わ
れています。
簡単にではありますが、耐震基準の新旧変更点は以下の図の通りです。
1－2．新耐震基準のポイント
変更ポイントは主に以下の4点です。
・設計の考え方の変更
旧耐震基準では、建物が大地震で「損傷しない」ことを重視していましたが、
新耐震基準では、建物が「倒壊しない」ことを重視しています。これにより、
建物が多少の損傷を受けても、人命が守られることが最優先となりました。
・地震力の算定方法
地震時に建物にかかる力（地震力）の計算方法が改訂されました。
新基準では、より実際の地震に近いモデルを用いて、より現実的な地震力が
考慮されています。
・水平構造耐力の強化
水平方向の力に対する建物の耐力（抵抗力）を強化することが求められて
います。これにより、建物全体が地震による揺れに耐える能力が向上しました。
・壁や柱の配置の重要性
新耐震基準では、建物の壁や柱の配置、またはバランスが非常に重要視され
ます。偏った配置がないよう、建物の各部分に均等に耐力を持たせることが
求められています。
・靱性設計の導入
新耐震基準では、建物が一定の損傷を受けてもすぐに倒壊しないよう、
構造に「靱性」（しなやかさ）を持たせる設計が求められています。
1－3．新耐震基準の効果
1995年の阪神・淡路大震災では、新耐震基準に基づいて建てられた建物は
旧基準の建物よりも倒壊や大きな損傷が少ないことが確認され、新基準の
有効性が証明されました。この経験からも、新耐震基準に基づく建物は、
地震に対する安全性が高いと評価されています。
新耐震基準は、過去の大地震を教訓に建物の安全性を大幅に向上させるために
導入されたものであり、現在でもこの基準に基づいて設計・施工される建物は、
人命を守る観点から非常に信頼性が高いとされています。この基準は、日本の
建築物が地震災害に耐えるための最も重要な枠組みの一つです。
2．投資の観点で考える耐震基準
長々と上述したように、新耐震基準による建築物においては、非常に信頼が
できる強度を持っています。これらを区分ワンルームマンション投資の観点から
新・旧耐震基準のメリットとデメリットを解説します。
2－1．新耐震基準
◎ メリット
・耐震性が高い
すでに述べている通り、新耐震基準に基づいて建設された建物は、地震に
対する安全性が高く、大地震に対しても倒壊しにくいとされています。
・融資の取得が容易
新耐震基準の建物は、金融機関からの融資が受けやすく、ローン条件も
有利である場合が多いです。
※旧耐震基準で融資が下りないということではありませんが、銀行視点で
考えた際、倒壊のリスクが高い物件に融資をしたがらない傾向が高いです。
・資産価値が安定している
新耐震基準に基づく建物は、築年数が経っても資産価値が保たれやすく、
将来の売却時に有利です。
✖ デメリット
・価格が高い
新耐震基準の物件は、旧耐震基準の物件に比べて購入価格が高くなる傾向が
あります。
・利回りが低い
購入価格が高いため、表面利回りが低くなる場合があります。
2－2．旧耐震基準
◎ メリット
・価格が安い
旧耐震基準の物件は、新耐震基準に比べて価格が低いことが多く、
初期投資が少なくて済みます。
・利回りが高い
購入価格が安いため、表面利回りが高くなることが多いです。
・物件立地の条件が抜群に良い物件が多い
特に東京23区を例にとりますと、古く建てられた物件は駅からとても近いなど、
立地条件が鬼のように最強レベルで良い物件が多いです。
✖ デメリット
・耐震性が劣る
旧耐震基準の物件は、大地震の際に倒壊するリスクが高く、地震保険の費用が
高くなる可能性があります。
・融資の取得が難しい
旧耐震基準の建物に対しては、金融機関が融資を行わない、または条件が厳しく
なることがあります。
・資産価値が低い
新耐震基準に比べて資産価値が下がりやすく、将来の売却が難しくなる
可能性があります。（出口戦略が難しくなる傾向が高いです。）
・修繕積立金の高騰、建て替えが発生する可能性がある
旧耐震基準の物件は、築40年を超えるマンションになります。そのため、
思いのほか修繕箇所が増大し、修繕積立金が高騰するケースがあります。
また、旧耐震基準のマンションは、区分所有法の改正もあり、建物・設備が
まだ利用できるとされても建て替えが決議される可能性があります。
3．金豚の見解とまとめ
金豚の見解としては、投資家によって投資目的やリスク許容度などの選択が
異なります。安全性を重視するなら新耐震基準の物件が適していますが、
リスクを承知で高い利回りを狙いたい場合は旧耐震基準の物件も検討の余地が
あると考えます。ただし、これから区分ワンルームマンション投資に取り組もうと
考えている方にとっては、新耐震基準で行うことをおススメします。旧耐震基準は
出口戦略も考えると玄人向けと言わざるを得ません。また、建て替え自体は入居者
の大多数による合意が必要であるものの、購入後に建替えをめぐるトラブルが発生
する可能性もあるため、旧耐震基準の物件を購入する際は、事前に起こりえる
リスクを検討し、対応できるようにしたほうが良いと思います。
ここまでお読み頂きありがとうございました！あなたの不動産投資の一助に
なれば幸いです！
